Carmen TESTARTIKEL

3. Ontwikkeling van hoogbouw: oude versus nieuwe hoogbouw

De woningbouwproductie is inherent aan fluctuaties, beïnvloed door een complex samenspel van politieke, economische, en sociale factoren. Ditzelfde geldt voor de ontwikkeling van hoogbouw. 1 In Figuur 1 valt de ontwikkeling van hoogbouw van na 1945 in Nederland te zien, waarbij er twee afzonderlijke hoogbouwgolven te herkennen zijn: tussen 1965-1975 en vanaf 2000. Tijdens de eerste hoogbouwgolf werd in een relatief korte periode veel hoogbouw gerealiseerd, met als opvallend hoogtepunt het jaar 1969, waarin 11 procent van alle woningbouw appartementen in hoogbouwpanden betrof. Dat leverde maar liefst bijna 13.000 appartementen in hoogbouwpanden in een jaar op (volgens onze definitie van een gebouw met tenminste tien verdiepingen). In 2022 werd een vergelijkbaar aandeel behaald, maar dat leverde de helft minder appartementen in hoogbouw op (6.700). Dit komt omdat de totale woningbouwproductie indertijd veel hoger was dan momenteel. Figuur 1 toont dat tijdens de eerste hoogbouwgolf in korte tijd veel hoogbouw werd gerealiseerd, terwijl de tweede hoogbouwgolf van na 2000 een gestage toename laat zien.

Figuur 1: Naoorlogse hoogbouwproductie (bron: Kadaster)

Maar zijn deze hoogbouwgolven hetzelfde? Daar lijkt het niet op. Wetenschappelijke literatuur wijst namelijk uit dat deze twee hoogbouwgolven voortkomen uit tegenstrijdige politieke, economische, demografische en sociale beginselen Drozdz, D., Appert, M., & Harris, A. (2017). High-rise urbanism in contemporary Europe reconsidered, Built Environment, 43(4), 469-480; Wassenberg, F. (2013). Large housing estates: ideas, rise, fall and recovery: The Bijlmermeer and beyond. IOS Press BV; Fincher, R., & Wiesel, I. (2012). High-rise homes. International Encyclopedia of Housing and Home, 379-383; Kearns, A., Whitley, E., Mason, P., & Bond, L. (2012). ‘Living the High Life’? Residential, Social and Psychosocial Outcomes for High-Rise Occupants in a Deprived Context. Housing Studies, 27(1), 97-126; Costello, L. (2005). From prisons to penthouses: The changing images of high-rise living in Melbourne. Housing Studies, 20(1), 49-62. 1 .

3.1 Hoogbouw tussen 1965-1975: Reactie op Woningnood en Modernistische Stadsplanning

Tijdens de eerste hoogbouwgolf werd hoogbouw volop ingezet tegen de woningnood die er heerste na de Tweede Wereldoorlog. De technieken waren inmiddels zover verbeterd, dat hoogbouw daadwerkelijk leidde tot hogere productiecijfers, ondersteund door rijkssubsidies. De piek in de hoogbouw uit Figuur 1 valt niet toevalligerwijs samen met de piek in de totale woningbouwproductie. In deze periode werd gemiddeld 130 duizend woningen per jaar gebouwd. In vergelijking, in 2022 kwamen er nog geen 70 duizend woningen bij.

De inzet van hoogbouw kwam voort uit grootschalige modernistische stadplanning gebaseerd op kwantiteit en egalitaire ideeën. Zo ontstonden complete (vaak monotone) hoogbouwwijken aan de randen van steden om zo veel mogelijk mensen te kunnen huisvesten. De doelgroep waren gezinnen en de woningen waren vooral in de (duurdere) sociale huursector. In eerste instantie werden de hoogbouwprojecten vooral gewaardeerd om hun capaciteit om grote aantallen mensen te huisvesten, met luxe voorzieningen als centrale verwarming, douches, liften en afvalkokers, evenals het gebruik maken van nieuwbouw technologieën. Denk aan het grootschalig inzetten van gewapend beton en staal om tot hoogbouwontwikkelingen te kunnen komen.

Toch kon hoogbouw de verwachtingen niet waarmaken. De beoogde doelgroep – gezinnen – kozen al spoedig voor een ander lonkend perspectief. In diezelfde tijd verrezen in buitenwijken en groeikernen grondgebonden woningen met een tuin, die voor gezinnen veel aantrekkelijker bleken dan wonen in hoogbouw. Al spoedig – jaren zeventig – ontstonden verhuurproblemen en leegstand, en gaandeweg kwamen in de hoogbouw steeds meer bewoners terecht die weinig andere woonmogelijkheden hadden, in toenemende mate kwetsbare huishoudens met sociale, economische of psychische problematiek Wassenberg, F. (2013). Large housing estates: ideas, rise, fall and recovery: The Bijlmermeer and beyond. IOS Press BV. 2 . Daarnaast werd op de kwaliteit beknibbeld. De bouwtechnische kwaliteit van de appartementen schoot soms tekort, en de dichte plinten van de gebouwen (met bergingen en garageboxen) en de grote hoeveelheid openbare ruimte droegen bij aan een gevoel van onveiligheid. Deze combinatie van factoren zorgde ervoor dat de leefbaarheid onder hoge druk kwam te staan waardoor deze hoogbouwwijken al snel een negatieve reputatie kregen. Het meest bekend (of: berucht) was de Amsterdamse Bijlmermeer, die jarenlang tot de grootste probleemwijken van Nederland behoorde.

3.2 Hoogbouw vanaf 2000: symboliek, kleinere schaal, goede locaties en marktpartijen

Vanaf midden jaren zeventig tot het einde van de twintigste eeuw werd er nauwelijks hoog gebouwd in Nederland. Trefwoorden waren toen laagbouw, ‘de menselijke maat’ en kleinschaligheid. Pas tegen de eeuwwisseling ontstond er weer ruimte voor hoogbouw, eerst in Rotterdam. Hoogbouw vanaf de eeuwwisseling moet worden begrepen in de bredere context van die tijd: de de-industrialisatie van steden, toenemende focus op de kenniseconomie, kleinere huishoudens, individualisering, neoliberaal beleid, en de aantrekkingskracht van de inmiddels sterk verbeterde binnensteden voor de (hogere) middenklasse. Deze demografische, politieke, sociaaleconomische, en culturele realiteiten van steden liggen ten grondslag aan het ontstaan en ontwikkeling van nieuwe hoogbouw.

Allereerst valt op dat de schaal van hoogbouw die wordt toegepast is veranderd. De vorm is anders: geen lange blokken maar hoge smalle torens die voornamelijk verrijzen op aantrekkelijke locaties zoals in de binnenstad, aan de rivier, rondom ov-knooppunten of in zakendistricten. Marktpartijen spelen een aanzienlijk grotere rol. Waar in de jaren zestig en zeventig de verzorgingsstaat de leiding nam in de productie van vooral woningen in de sociale huursector, heeft de shift naar neoliberaal beleid gezorgd voor een meer marktgedreven woningbouwproductie. De nieuwe hoogbouw is grotendeels voor kopers en particuliere huurders bedoeld, en wordt gerealiseerd door marktpartijen. Deze verandering zien we in de gehele woningbouw, maar ook zeker in de productie van hoogbouw.

Dit alles heeft geresulteerd in een focus op ontwikkeling van hoogbouw in de private sector, zowel koop- als huurwoningen, op aantrekkelijke locaties, in tegenstelling tot de sociale huurwoningen aan de randen van steden in de jaren zestig en zeventig. De doelgroep van toen was voornamelijk gezinnen, terwijl die nu bestaat uit kleine huishoudens, senioren (‘empty nesters’), jonge professionals, allen uit de hogere middenklasse. De doelgroep bestaat nu dus uit kleinere huishoudens van een hogere sociaaleconomische klasse die het stedelijk leven ambieert en daarom kiest voor centraal gelegen gebieden in de stad. Demografisch beschouwd is deze groep veel groter dan in de jaren zestig, toen de groep woningzoekenden vooral uit gezinnen bestond.

Hierbij moet de culturele betekenis van hoogbouw niet worden onderschat. Menig stadsbestuur moedigt hoogbouw aan om zich zo te kunnen profileren ten opzichte van andere steden. Dit prestatiemotief was in de jaren zestig niet anders dan nu. Zo moet de nieuw geplande hoogbouwwijk in Amsterdam, de Sluisbuurt, een symbool worden van het Amsterdam van de 21ste eeuw Milikowski, F. (2018, 24 januari). Zijn we vergeten wie we zijn? De Groene Amsterdammer. 3 . Deze nieuwe vorm van hoogbouw vertoont daarom vaak unieke architectonische kenmerken.

Foto: Paul de Vries

4. Omvang hoogbouw in Nederland

Nederland staat nationaal en internationaal niet bekend als land met veel hoogbouw, wat ook tot uiting komt in de cijfers. In totaal zijn er ruim 200.000 appartementen die zich bevinden in hoogbouwpanden: gedefinieerd als gebouwen met ten minste 10 verdiepingen. Dat komt neer op 3 procent van de ruim 8 miljoen woningen in Nederland en 7 procent van alle appartementen (zie het kader ‘Omvang hoogbouw in vergelijking met andere woningtypen in Nederland’). Echter bevinden slechts 38.800 appartementen zich ook daadwerkelijk op een hoogte van 10 verdiepingen of meer. 45 procent van deze hooggelegen appartementen zijn te vinden in de vier grootste steden van Nederland (G4), en dan met name in Rotterdam en Amsterdam, en de overige 55% is verdeeld over heel Nederland. Deze verspreiding is niet beperkt tot enkel de grotere steden, maar ook in alle andere steden.

Ongeveer de helft van alle (209.700) Nederlandse appartementen in hoogbouwpanden is gebouwd tussen 1965 en 1975, en ruim 30 procent na 2000. Ook de aanwezigheid van oude versus nieuwe hoogbouw verschilt sterk per gemeente. In Rotterdam bijvoorbeeld is de huidige hoogbouw ongeveer gelijk verdeeld: oude hoogbouw, nieuwe hoogbouw en overige bouwperiodes. Rotterdam heeft in alle naoorlogse jaren meer aandacht gehad voor hoogbouw. De nabijgelegen gemeenten van Rotterdam, zoals Capelle aan den IJssel, Krimpen aan den IJssel en Maassluis, vallen daarentegen op met een hoog aandeel hoogbouw uit de oudere bouwperiode. Ongeveer driekwart van alle hoogbouw is daar gebouwd in de periode 1965-1975. Overige gemeenten die opvallen met een hoog aandeel oude hoogbouw zijn Ede, Bergen op Zoom, Zoetermeer en Delft. In tegenstelling tot deze gemeenten, vallen gemeenten zoals Almere, Leiden, Nissewaard en Eindhoven op met een groot aandeel hoogbouw van na de eeuwwisseling. Ben je benieuwd naar je eigen gemeente? Zie de tabel hieronder.

Door de krapte op de verhitte woningmarkt is het belangrijk dat ouderen tijdig doorverhuizen naar een passende woning. Gemeenten voeren in dit vraagstuk de regie en kunnen doorstroming van seniore woningeigenaren op verschillende manieren aanjagen. Maar hoe doen zij dit in de praktijk? We geven een overzicht van vijf oplossingsrichtingen.

Caption komt hier te staan

1. Divers en passend aanbod

Hier nog een caption

Veel gemeenten zetten in eerste plaats in op het realiseren van meer passend aanbod. Zij benoemen het ontbreken van woon(zorg)alternatieven voor senioren als één van de belangrijkste oorzaken van de haperende doorstroming. Om dit voor elkaar te krijgen, geven zij opdracht meer gelijkvloerse woningen in een voorzieningsrijke omgeving te bouwen. De doelgroep ouderen is erg divers. Daarom zetten steeds meer gemeenten in op de ontwikkeling van een breed scala aan woonvormen. Dit zijn bijvoorbeeld hofjeswoningen, woonzorgbuurten of luxe appartementen in stadscentra. Naast nieuwbouw transformeren gemeenten ook bestaand vastgoed tot woningen voor senioren.

Een andere kansrijke woonoplossing is het verruimen van het gebruik van mantelzorg woningen door het instellen van een pre-mantelzorgbeleidsregel. Zo kunnen de mantelzorger en hulpvrager al ver voor de zorgvraag bij elkaar wonen. Door pre-mantelzorgbeleid kan een grotere groep senioren een mantelzorgwoning betrekken, waardoor meer doorstroming ontstaat. Deze maatregel maakt inwoners dus niet alleen samenredzamer, maar zorgt er ook voor dat woningen vroegtijdig vrijkomen. Een klein deel van de gemeenten stelde inmiddels zo’n verruiming in.

2. Voorrang voor senioren

Een tweede manier om doorstroming op gang te brengen, is door senioren voorrang te geven. Nu gelden voorrangsregels vooral binnen de sociale huursector. Het wetsvoorstel voor verruiming van de Huisvestingswet biedt echter ook kansen voor de particuliere sector. Volgens deze nieuwe wet mogen gemeenten voor vijftig procent bepalen hoe zij hun woningen verdelen tussen mensen met een economische, maatschappelijke of een lokale binding. Gemeenten mogen vanaf de inwerkingtreding ook het gehele percentage toewijzen aan inwoners uit de eigen gemeente. Dit geldt ook voor koopwoningen tot de NHG-grens. Omdat veel senioren in dezelfde gemeente willen blijven wonen, biedt deze wetswijziging wellicht kansen.

3. Seniorencoaches en -adviseurs

Daarnaast kiezen verschillende gemeenten voor de inzet van wooncoaches/verhuisadviseurs om ouderen persoonlijk te adviseren en te ontzorgen in het verhuisproces. Verreweg de meeste wooncoaches worden nu binnen de corporatiesector ingezet. Hoewel de inzet van deze coaches in de particuliere sector nog onontgonnen terrein is, maken een aantal gemeenten hierin stappen.

Eén van hen is de gemeente Nieuwegein. Deze gemeente werkt sinds een aantal jaar met een verhuisadviseur in de particuliere markt. De adviseur helpt in 1-op-1 gesprekken de vraag van de senior te verhelderen en denkt mee over de keuzemogelijkheden rond wonen en zorg. De verhuisadviseur helpt ook bij financiële zaken en verwijst door indien nodig. De dienstverlening van deze verhuisadviseur is kosteloos en vrijblijvend.

De gemeente Amersfoort testte in een pilot de inzet van een wooncoach. Over een periode van een jaar gebruikten 25 woningeigenaren deze dienst. Andere gemeenten zoals de gemeente Hilversum, onderzoeken op dit moment de mogelijkheden van de inzet van een coach voor woningeigenaren.

4. Informatievoorziening

Hoewel veel gemeenten doorstroming belangrijk vinden, is de informatievoorziening en communicatie hierover niet optimaal. Slechts enkele gemeenten hebben een informatiepagina over langer zelfstandig (thuis) wonen. Inwoners kunnen hier informatie vinden over het inschrijven bij een woonruimteverdeelsysteem of over het aanvragen van ondersteuning aan huis. Dit ontbreekt echter bij veel gemeenten. De informatie die daar wel beschikbaar is, gaat vooral over het doen van huisaanpassingen en de financiering hiervan. Ondanks dat het toekomstgeschikt maken van de huidige woning voor senioren een oplossing kan zijn, werkt dit doorstroming tegen.

5. Pakket van maatregelen

Gemeenten kunnen ook een pakket van verschillende doorstroommaatregelen aanbieden. Dit zien we vooral terug in de sociale huursector. Een mooi voorbeeld is het doorstroompakket van de corporatie Woonplus Schiedam. Deze corporatie stelt een derde van haar seniorenwoningen beschikbaar volgens deze regeling. Ouderen geven met verschillende pakketten naar behoefte hun eigen woning en verhuisproces vorm en houden zo de regie. Zij kiezen bijvoorbeeld uit het laten meewegen van hun vermogen bij de toewijzing van een woning, een klusdienst, een woning met extra hulpmiddelen of een huurverhogingstop van twee jaar bij het betrekken van een vrijesectorwoning. Op dit moment zijn er nog geen doorstroompakketten bekend in de particuliere sector.

Dit artikel is gebaseerd op de analyse van beleidsdocumenten (o.a. woonvisies en Raadsstukken) en de informatie op de website van vijftig verschillende gemeenten. Deze gemeenten zijn gekozen op basis van een selecte steekproef. Hierbij is rekening gehouden met landelijke spreiding en gemeentegrootte.